区块链技术,能帮你买到心仪的房子吗?

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如今区块链行业最受关注的一个讨论,莫过于区块链的实际应用场景在哪里,离我们还有多远。

那么,在买房这件事上,你想过区块链会帮你吗?

今天我们要探讨的 ,就是一个区块链应用非常有潜力的行业———房地产。

鉴于区块链能重塑信用体系,能节约由信用问题带来巨大社会成本,房地产未来可能是区块链很大的一块应用场景。比如,房价太贵,咱们通过区块链,和天南海北的陌生人一块儿买个房怎么样?——有人直呼不可能,但是,二十年前的你有没有想过:今天出远门在外,会有素未谋面的陌生人,把自家客房明码标价欢迎你去住宿?Airbnb 已经做起来,而房地产和区块链相结合,有可能再次冲击我们的想象力。

我们先对房地产行业做一些简单说明。房地产在每个国家都是国民经济的重要组成部分。经济学家任泽平 2016 年发布的房地产分析报告表示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%。另据中国国家统计局数据,2017 年,房地产行业 GDP 为 5.39 万亿元,占总 GDP 比重为 6.5%。

再以美国为例,根据美国经济分析局的数据,2018年第一季度,房地产(包括租赁)GDP 为3.745 万亿美元,占总 GDP比重为 10.71%。

1 2016年第二季度到 2018 年第一季度房地产(包括租赁)GDP总额 图片来源:美国经济分析局 July 20, 2018

除了直接的经济占比,房产往往是家庭资产的最重头组成部分,其价格稳定性对每个家庭意义重大。


此外,作为劳动力密集型行业,房地产和一个国家的就业率紧密关联。经济衰退时期,房屋新建数量减少,是失业率飙升的重要原因。最后,房地产会影响到其它众多经济指标,比如当房地产价格下跌时,房屋所有者能获得的房屋抵押贷款会减少,国民消费总额会随之下降。

区块链技术如果真想摆脱目前“圈内自嗨”的状况,实现其各种颠覆传统的愿景,自然是绕不开房地产这样一个与国民经济体系息息相关的重要行业。但是,该如何在房地产行业应用区块链技术?已经有很多业内人士在探讨和实践这一话题。

世界四大会计师事务所之一的德勤,于 2018 年 7 月发布了一份报告,指出区块链技术具有巨大的潜力,可以通过消除现有的关键流程中的许多缺陷,改变商业房地产的核心运营。

区块链的潜力表现在以下几点:

1:区块链是接近实时的,可以消除摩擦,降低风险; 2:区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系; 3:公开的点对点分布式账本保证了透明公开; 4:区块链的不可逆性,杜绝了欺诈风险。

房地产的产业链很长,包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等,而产权登记和转移等业务则需要政府部门执行。根据以上的区块链特点总结,我们可以判断,区块链技术可以着重应用在数据和资产分析管理,以及所有权确认和转移等过程。而这些过程在物业管理、当地产经济与交易、房屋租赁和产权登记转移等环节极为关键,因此这几个环节也是区块链应用的优先考虑领域。

一旦区块链真正应用在这几个领域,能带来怎样的好处呢?在接下来的分析中,我们会对以上内容进行详细的分析和案例解读。

第一,降低购房成本,让持有部分产权成为可能

房产是非常重的资产却流动性极低。拥有一栋房屋的所有权,你可能就轻松身价数百万。但是,假如你短期需要一笔现金周转,却没法通过出售房产的部分产权来变现。

然而区块链出现后,已经出现一些项目,希望利用该技术来降低购房成本,让持有或出售部分产权成为可能。区块链技术的不可篡改、信息透明、共同监管和可追溯性等优势,与不动产的拆分是天然的结合。

比如硅谷密探此前曾采访过来自香港的 IHT,一个通过做拆分不动产的智能合约技术和分布式记账技术,来达到陌生人“共享买房”的项目。

这里面的过程是:IHT 以智能合约和分布式记账技术连接资产端和金融机构端,这样大额资产就能够通过 IHT 智能合约被拆分成多个,然后再分配给多家金融机构。投资者因此可以通过金融机构投资经 IHT 智能合约拆分的小额不动产。

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使用区块链技术的好处是:区块链的 “不可更改” 等技术特性保证了整个交易的安全与公平:IHT 作为连接两端的中心,在资产经过智能合约拆分并绑定后,任何个人或机构 —— 包括 IHT 本身 —— 都不能进行更改。所有资产的权限和收益放在区块链上,一些原来不透明的东西变得透明了,包括产权、资产回报率等。


通过这种方式,房地产投资变得小额化、动产化,成为一种流动性更高的金融资产,且交易过程便捷透明。

这种做法从技术层面是可行的。目前 IHT 的资产,就已经广泛分布在香港、日本、澳大利亚等地;但其想要全球更大范围地落地,则取决于各国政策环境,以及“部分房屋产权”和收益权的相关法规是否允许和支持。

英国政府就于 2016 年推出了“共享产权”计划,帮助首次购房者进行“阶梯式买房”:先买下房产的 25% 到 75% 所有权即可入住,但是要为剩余不属于自己的房产部分支付租金。未来买得起的话,可以再购买全部产权。

政府仍在持续完善这个计划,比如考虑把每年购买的最低产权比例从 10% 降到 1%,方便购房者灵活计划。如果用智能合约来执行这个“共享产权”模型就会很方便:比如租金数额根据所有权比例每年自动调整,并记录在分布式账本上供查询;剩余未购入的产权估值,也可以随着市场行情变动而随之变化。

第二,改善房地产买卖双方的搜索流程。

如何找到合适的房源和买家/卖家,如何根据周边近期销售情况确定一个适当的价格?要获得这些问题的答案,就需要大量的信息搜索和处理过程。

这个过程非常的繁琐冗杂。一个房地产经纪人,每天都面临着和收集房源信息、寻找数据渠道以及确认数据正确性方面的挑战。房源信息来自每一个个体卖家或者开发商,但是真正收集和掌握海量数据的,是各种房地产经纪/交易平台。这些平台依靠获取的数据把控房地产搜索市场,并且还会向卖家收取高额的”挂牌费”(listing fee)。

比如美国著名的房地产经纪平台 Redfin,会向卖家收取至少房屋售价的 1% 作为 listing fee,以获得更好的网站展示位置,其它平台的信息露出,潜在买家信息和正确的价格估算等。当然,卖家可以获得经纪人服务,但我们看到,Redfin 收费的底气主要来自于其集中的数据库。

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无论国内外,大量房屋信息都是由个体提交,最终流向房源平台并被它们所垄断,再从中获取高额收入。


而有些公司意识到,区块链的分布式账本,能打造一个开放式的数据平台,并且保证数据的透明公开,让数据也不会再被各种巨头所把控,从而降低房地产买卖双方的搜索成本。

比如美国纽约公司 Imbrex,在 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS(Multiple Listing System,房源共享系统)平台,打造一个开放的、可自由访问的全球房地产平台和数据市场。该平台将允许所有房地产从业人员,基于区块链账本交换和分享数据。企业、经纪人、代理商,房东等可以向全球受众推销他们的房产,而不以牺牲自己对数据的所有权为代价。Imbrex 的数据库是去中心化存储的,为所有信息提供者所共有,而非属于某个集中式组织。

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Imbrex 对房源信息提供者仅收取极少的 listing fee(不到一美元),此外,用户向平台添加或验证信息时,还能获得通证奖励。买家可以自由地在全球范围内收集房源信息。Imbrex 发行了平台通证 REX Token,并计划未来 REX Token 将作为平台上基于智能合约的产权交易的基础。


但是 Imbrex,以及其它类似公司将面临的主要困难在于:房地产是一个不容易发生改变的行业,并且房地产从业者和区块链爱好者的交集目前还很少,要让前者使用区块链,需要花费很多时间精力去普及和推广该技术。而 MLS 平台又必须是全面而更新及时的,将所有实时信息囊括在内,如果用户在此平台只能看一部分信息,或者发现信息更新不及时,那他们很可能离去。所以,REX 如何尽快推广其平台,令其达到很高的普及度?这会是个艰巨的挑战。

第三,区块链让房地产做到透明交易和智能管理

购房流程牵涉到诸多利益相关方,以二手房交易为例,无论国内外,普遍需要土地登记处,买方和卖方,各自的律师和抵押贷款提供者,抵押贷款调查员和房地产经纪人等角色。任何两方的不信任或者拖延,都会让整个流程更为耗时和复杂。

但如果能引入智能合约,在合约内规定每一步骤需要哪几方做什么,以及在何时完成,就能让整个过程减少不必要的拖延,且更为透明。能自动执行的“智能合约”,可以确保所有的货币转移、托管,或产权转让必备的条件都已经得到满足。此外,区块链会提升利益相关方的相互信任程度,因为有了分布式账本记录信息,各方就不必再依赖单一的事实来源(通常是中介或律师),这大大降低了交流沟通的成本。

而确定产权的房屋若决定出租,那么租赁期间的管理和租金流动,都需要定期跟踪记录和复核,如果是自如这样的企业管理,那么还需要审计机构和银行等参与。

如果引入区块链,传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者,房产管理方,以及其他利益相关主体完成自动付款,并且可以近乎实时的完成对账。

我们以英国伦敦的区块链项目 Midasium 作为举例。该项目提出:为住宅和商业地产创建一个全球性生态系统,来实时追踪所有交易和注册功能。该生态系统将创建世界上第一个“房地产虚拟信贷局”,为房地产和相关金融服务,提供与时俱进的智能合约制定标准。“信贷局”的基础,将建立在全球性的分布式房地产账本上,称为 Midasium 区块链。

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这个区块链的目的,是使用称为 Midasium Contracts 的智能合约系统,执行并永久保留所有房地产交易和注册的历史。包括抵押协议、销售合同和租赁协议在内的房地产常见合同,都可以使用 Midasium Contracts。


那么,用户为什么愿意使用这种“新式合同”呢?Midasium 称,有区块链加持的智能合约,与传统合约相比具备以下优点:能自动执行,有近乎瞬间完成的结算时间;分布式账本记录信息可信度极高,能减少法律,会计和交易成本;大大减少欺诈,腐败和信用风险。

针对“减少风险”这条,Midasiun 区块链能在获得许可后,可以跟踪和审计财产的完整财务历史记录,且链上的记录不可篡改。因此,房产的各项指标,比如还贷款的违约率和空置率等都容易计算得出,从而更好更综合地计算整体交易风险。

第四,提高产权和资本管理效率

这一点主要是体现在商业房地产开发和管理中。由于商业房地产行业由各种资产类别和公司类型构成,产权和资本的确定、转移和管理往往是非常复杂的流程。而区块链可以:通过将信息包含在加密的分布式账本中存储信息;允许人们通过智能合约完成财产转移;智能合约能在没有第三方公证人员参与的情况下进行可靠交易,因此能提高产权和资本管理效率,减少和去除冗余流程和人力消耗。

但是,区块链和智能合约的有效性需要法律和政策的允许,否则就没有法律效率。好消息是:目前有一些地方政府和市政当局已经在测试区块链的实际应用效果了。

美国 Vermont 州于 2018 年开展了一个试点计划。房地产初创公司 Propy 与 South Burlington 市政府办公室合作,将记录房地产产权转移的文档转移到区块链上。比如房主将个人房产转移到公司名下,使用区块链技术,能完全在线且迅速地完成交易。

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此外,美国伊利诺伊州的 Cook 县,进行了一项“区块链如何简化登记流程”的研究。一位参与者告诉媒体,“我们的主要收获就是,区块链可以改变政府研发和采用技术的整个方式。对于房地产领域,区块链有能力移除那些交易中不必要的、多余的人事。它能修复目前这个过时的管理系统。”


这些地方性试点项目效果都很好。在更宏观的层面上,区块链也成为跨过地产投资的一种有效途径。通过通证化系统设计,房地产会:成为流动性更高的投资,并为外国投资者提供了更低的准入门槛;区块链将信息存储在去中心化的数据库中,为所有投资者提供同样的数据库通道;最后,通证化系统还降低了和传统跨境投资相关的高额附加成本。

RSM会计师事务所评论道,关于房地产投资,区块链对中小型公司最为有用。它们一般需要花费更长时间筹措资金,但是通证化系统允许这些公司更快更高效地筹措资金,一旦效率大梯度提升,中小公司将在房地产市场拥有更强的话语权,改写市场格局。

上述四个领域,都为区块链技术应用到房地产行业提供了巨大的实践和想象空间。区块链技术的分布式记账、不可篡改和可加密性,以及智能合约的信任机制,都为房地产行业目前所存在的问题提供了有效的解决思路。但是,瞄准这些领域的区块链项目基本都还在部署、开发和探索阶段。如前文所说,房地产行业是一个技术升级和更新换代比较缓慢的行业,因此,区块链技术要想真正做到大规模铺开应用,还需要很长一段时间。

中国房地产行业如何应用区块链

根据《2018年中国区块链产业发展白皮书》所统计,截至2018年3月底,我国以区块链业务为主营业务的公司数量达456家。区块链应用呈现多元化,但是其中专注于房地产的比例较小。


目前曾受到媒体关注的“区块链 + 房地产”项目,多由传统房地产公司或政府推动。其中最著名的案例是:雄安于 2018 年初上线区块链租房应用平台,成为国内首例把区块链技术运用到租房领域。在这一政府主导的区块链统一平台上,挂牌房源信息,房东房客的身份信息,房屋租赁合同信息将得到多方验证,不得篡改。

此外,2018 年 月,易居中国宣布成立“房链”,希望用“区块链思维”来促进技术创新,以满足房地产领域场景应用;雄安已建成区块链租房应用平台并上线。 2018 年 6 月,全国综合型房地产交易平台房掌柜,与IBM签订区块链项目合作协议,并成立了房云链资产数字化联盟。

看起来,目前大部分区块链应用于房地产的项目,仍处于概念验证和测试阶段;或者是抢先在区块链行业入场布局。

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在中国,房地产是和政策紧密相关并严格受到政策监管的行业。区块链若想深耕这一行业,需要获得政策支持,并和政府紧密合作。值得期待的是,政府部门已经在着手建立区块链国家标准。2018 年 6 月,工信部李琰副处长公开表示:我国已开始着手建立区块链国家标准,计划从顶层设计推动区块链标准体系的建设。

区块链技术运用到房地产行业当中的挑战

作为一项新型技术,区块链运用到房地产行业当中,所面临的挑战肯定是巨大的。这主要来自三方面因素:房地产行业自身特质、如何寻找应用场景和合规问题。


房地产行业的自身特质,这里主要指的是应用新技术的需求较小,且速度缓慢。《福布斯》在分析房地产科技投资趋势时指出:第一,无论是做住宅还是商业房地产,老牌企业一直以来难以招聘到顶尖的技术人才,并且也没有在这方面做出过多努力。房地产行业的任何一个部门,都很少有技术驱动型的领导者。第二,房地产作为占 GDP 比重极大的行业,这个领域的技术应用一直以来缺少变化,无论是技术专家还是投资人,往往在房地产界缺乏经验或关系,房地产从业者通常不(需要)精通技术。

这个特质导,致房地产行业本身可能缺乏足够的动力来积极应用区块链技术。后者带来的流程简化和成本降低,相比房地产本身巨大的资产体量可能显得微不足道。

第二个因素”如何寻找应用场景”,也是承接第一个因素的。区块链技术看起来再美,如果不能和传统房地产从业者合作,没有用户和项目,那就无用武之地。

目前中国还鲜少有房地产行业的主要玩家涉足区块链,唯一的“例外”是万达集团旗下的万达网络科技集团,在进行一些区块链项目研究,但是和万达的房地产业务并没有直接关联。

而国外主打“区块链+房地产”的项目,基本都是诞生于 2015 年 到 2017 年的创业公司,根基尚浅,还无法打入“主流”房地产行业。

第三个因素“合规问题”,我们在前文已经反复提及和强调。其实,上文提到应用区块链解决的问题,使用现有互联网技术也有可能做到,比如部分产权,可以使用众筹方式完成,而且中心化机构的撮合效率更高,但是现有法律不允许这种做法。无论区块链还是房地产,都是受到法律严格监管,并且和政策变化息息相关的行业。如果没有清晰的法律政策框架和合规标准,那么房地产行业乃至其它行业,都缺乏信心来真正大规模应用区块链技术。

以上三个因素紧密关联,房地产行业的保守特质,使得区块链项目缺乏应用场景,而法律政策的缺失会加深前两个因素。但是好的一方面就是:这三个因素都不是无解的难题,而是随时间推进可以逐步得到改善。当然,这需要区块链行业和房地产行业的共同推进。

和区块链在其它行业的应用情况相似,区块链在房地产行业的应用仍属于非常早期的尝试和摸索阶段。但是正如《2018中国区块链产业白皮书》中所阐述:

区块链领域成为创新创业的新热土,技术融合将拓展应用新空间; 区块链未来将在实体经济中广泛落地,成为数字中国建设的重要支撑; 区块链将带动金融“脱虚向实”服务实体经济。

这三个趋势同样适用于房地产行业。

参考资料:

德勤报告, https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/us/Documents/financial-services/us-fsi-rec-blockchain-in-commercial-real-estate.pdf

2017年四季度和全年国内生产总值(GDP)初步核算结果, http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201801/t20180119_1575351.html

美国经济分析局 BEA Industry Facts, https://apps.bea.gov/industry/factsheet/factsheet.cfm

《2018年中国区块链产业发展白皮书》, http://www.miit.gov.cn/n1146290/n1146402/n1146445/c6180238/part/6180297.pdf


2018年9月10日 12:32
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